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 　　一、物业管理合同的基本内容及其特征

　　物业是指已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等①。物业管理是指物业管理公司受物业产权人的委托，依照物业管理合同对物业以经营的方式进行管理，并向业主和使用人提供多方面综合服务的行为②。

　　物业管理法律关系是基于物业管理委托合同产生的。物业管理委托合同是由业主或业主委员会与物业管理公司签订的，由业主或业主委员会授权并提供费用，物业管理公司依照委托对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协议。物业管理委托合同的双方当事人，是作为委托方的业主或业主委员会与作为受托方的物业管理公司③。根据物业产权归属和物业管理委托的时间不同，物业管理的委托方分为两种，即业主委员会和房地产开发企业。以销售为主的物业，当业主入住达到一定比例时，按规定应成立业主委员会，由其作为全体业主的代表，与物业管理公司签订物业管理委托合同。房地产开发企业在以下两种情况下可以作为物业管理合同的委托方：一是对建成后以销售为主的物业，在物业建成和出售前，其产权归属于房地产开发企业，此期间内，房地产开发企业可以选聘物业管理公司，并作为委托方与其签订物业管理委托合同，这种合同一般称为前期物业管理服务合同④。开发商先期委托物业管理公司管理新建物业只是一种临时性安排，开发商实际上是代替未来的物业产权人委托物业管理公司对新建物业进行管理;二是对建成后并不出售或大部分不出售，而以出租经营为主的物业，其产权或大部分产权始终归属开发企业，房地产开发企业就是业主，当然可以作为委托方签订物业管理合同⑤。

　　物业管理合同中双方的权利和义务条款，是合同最主要的内容。此项条款的具体内容决定于委托的内容和形式。实践中，业主委托的内容可分为两种基本类型：以管理服务为主的物业管理和出租经营与管理服务并重的物业管理⑥。业主的主要合同义务是支付物业管理费用和物业管理服务费。其中物业管理费用是指为了处理物业管理事务所花费的费用，如维修费等;物业管理服务费则是支付给物业管理企业的服务报酬，即合同对价。业主委员会是业主选举组成的代表和维护全体业主合法权益的自治组织，对业主大会负责。物业管理企业的主要合同义务为：1.按照合同约定妥善处理管理事务;2.必须亲自管理物业，非经业主或业主委员会同意，不得将物业管理事务转委托给第三方完成;3.应当按照业主或业主委员会的要求，报告物业管理事务的处理情况;4.向委托人转交利益。这种合同义务主要存在于出租经营与管理服务并重的物业管理委托合同中。

　　物业管理合同在法律性质上属于委托合同。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。其最根本的特征在于，它是以处理委托人事务为目的的合同。而物业管理合同完全符合这一特征。对物业进行管理本属业主的事务不是物业管理公司的自身事务。物业管理水平的高低，与业主有着切身的利害关系。业主如果不将管理事务委托给物业管理公司处理，就不得不亲自为之。但由于时间、精力和能力的限制，业主自己对物业进行完善的管理往往是不可能的。业主与物业管理公司签订物业管理合同的目的，就在于通过物业管理公司办理管理事务来实现对物业的有效管理，从而为自己创造一个整洁、优美、安全、方便的居住或工作环境。

　　物业管理合同与委托合同的其他法律特征也是相符的：首先，合同的客体相同，二者都是提供劳务的合同。在物业管理合同中，作为受托人的物业管理公司为作为委托人的业主办理物业管理事务，提供劳务是实现这一目的必要手段。其次，物业管理合同与委托合同一样，都是双务合同。

　　二、审理物业管理纠纷案件中的几个法律问题

　　(一)关于诉讼主体的确认

　　物业管理合同纠纷的诉讼主体，一般为物业管理合同的双方当事人，即作为委托方的业主或业主委员会和受托方的物业管理公司。审判实践中，对于业主委员会的诉讼主体资格的审查，应把重点放在业主委员会的成立是否符合法定程序上。业主委员会应由业主大会选举产生，其组成人员不得在物业管理公司中兼职。业主大会应由物业管理区域内全体业主组成，业主人数众多的，应当按比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。业主大会或者业主代表大会作出的决定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。首次业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起一定期间内，应按物业管理条例的有关规定，到当地物业管理行政主管部门办理登记⑦。

　　物业管理权是物权派生出的一种从权利，行使管理权的人应当是建筑物及其附属物的所有权人和共有权人，也就是业主。业主以外对房屋享有合法使用权的人能否作为委托人签订物业管理合同，实践中有不同看法。一种观点认为，使用人不能作为物业管理合同的委托人，因为房屋使用权是他物权的一种，属用益物权，其对他人所有的房屋不享有处分和收益的权利，而物业管理合同的主要内容是关于物业共用部分、共用设施的使用、管理及其费用的分担等，这些是属于业主的权利，使用人无权对此作出决定，但如果房屋使用人经业主合法授权，可以以业主的名义行使物业管理合同中委托人的权利。一种观点认为，使用人虽对房屋不能享有处分的权利，但享有用益物权。现实生活中，大量存在房屋所有权人将其房屋交给使用人长期承租使用(如福利分房，未按房改政策购买)的情况。在承租期内，所有权人对房屋仅享有收益权，而承租人对该房屋依法享有占有、使用的权利，承租人作为实际使用人、物业管理受益人，应当承担相关的费用。此种情况下，由所有权人也即业主作为委托人签订物业管理合同显然不合适，且根据目前的物业管理有关规定，也允许使用人直接与物业管理公司签订物业管理合同。所以，在一定情况下，使用人也可以作为委托人签订物业管理合同，从而取得诉讼主体资格。

　　由于许多物业管理公司是开发商的下属企业，当业主或业主委员会以物业管理公司不履行或有其他严重违约行为而要求解除合同时，建设单位往往以拒绝移交公共用房、管理用房或其他配套、公共设施相要挟。如果因此发生纠纷，业主或业主委员会提起诉讼的，可将物业管理公司列为被告，建设单位列为第三人，也可以直接将建设单位作为被告，以侵权为由提起诉讼。

(二)关于诉讼管辖

　　物业管理服务的内容主要围绕物业展开，业主与物业管理公司权利义务的行使都离不开物业。而物业又是指房屋及其附属的设备、设施和相关场地等，故物业管理合同纠纷案件，应由不动产所在地的人民法院专属管辖。虽然物业管理的一些专项服务如接送小孩上学、代购日常用品等看似与物业无关，但因其服务内容主要是针对业主的需要，也是物业管理合同的项目之一，双方因合同权利义务所产生的纠纷，仍应适用不动产专属管辖原则。

(三)关于法律适用

　　物业管理合同纠纷的类型不同，审理时适用的法律也有区别。如果属于单纯的物业管理合同纠纷，应适用《合同法》关于委托合同的规定进行处理，委托合同中没有规定的，适用《合同法》总则的规定。如果涉及到侵权问题，还应适用《民法通则》的有关规定。有立法权的地方人大及其常委会制定的物业管理法规，只要不与法律、国务院发布的行政法规相抵触，也可以适用。

　　(四)关于合同效力的确认

　　物业管理合同作为一种民事法律行为，应当具备《民法通则》规定的下列生效要件：1.行为人具有相应的民事行为能力;2.意思表示真实;3.不违反法律或者社会公共利益。凡是不符合生效要件的合同，即使成立也不能产生合同的法律效力，而属于无效合同或者可撤销的合同或者效力待定的合同。对于物业管理合同效力的审查，实践中应当注意以下几个方面：

　　第一，当事人是否具有签订物业管理合同的主体资格。对物业管理合同委托方资格的审查，要重点把握业主委员会是否经业主大会或业主代表大会民主选举产生，是否依法办理登记。物业管理合同的委托人应当是业主。但由于建筑物所有权多元化格局的形成，同一建筑物往往有几十个甚至上百个业主，从而使每个业主无法分别行使其物业共用部分的管理权，为此产生了业主大会、业主代表大会和由其产生的业主委员会制度。业主委员会是代表业主利益，实行自治管理，维护业主合法权益的组织，经业主大会或者业主代表大会授权，可以代表业主与物业管理公司签订物业管理合同。由于业主大会、业主代表大会和业主委员会是业主的自治性机构，不是法人组织，没有独立的法律地位，不具备民事主体资格，因而也不能独立承担民事责任，其行为产生的法律后果应当由全体业主承担。从民法学原理而言，业主委员会是全体业主的代表人或代理人。未经合法选举产生的业主委员会，等于未取得业主对外签订物业管理合同的授权，其对外签订的合同应当认定无效。对受托方主体资格的审查，要首先审查其是否具备物业管理资质。对于地方法规规定必须取得资质证书方可从事物业管理的，则物业管理公司必须取得主管部门颁发的“资质证书”，否则，其签订的物业管理合同无效。