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　　“柳沙一小区居民表示，因为小区管理混乱等原因，小区不时发生盗窃事件，小区居民对现有物业管理很不满意，可是因为还不够条件成立业委会，没有办法更换物业。中顾法律网南宁律师为您提供免费法律咨询。

    近年来，物业专项维护资金去向不明、小区公共设施被占用、业委会迟迟无法成立等引发的物业纠纷屡见不鲜，影响着小区居民的正常生活。昨日，自治区十一届人大常委会第三十一次会议表决通过了《广西壮族自治区物业管理条例》(以下简称《条例》)，对物业管理行为进行了明确规定。《条例》自2013年1月1日起施行。

　　业委会成立“门槛”降低

　　新建小区业委会成立困难，业委会权利有限，形同虚设，这让业主的的权利得不到很好的保障，单个业主维权困难重重。原有条例规定，物业实际使用的建筑面积达到50%以上的;或者实际使用建筑面积达到30%以上不足50%，但使用已超过一年的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会。现在，《条例》降低了成立业委会的“门槛”。中顾法律网南宁律师为您提供免费法律咨询。

　　《条例》规定，交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑物总面积50%以上的，或者首套房屋交付使用已满两年的，建设单位应当在30日内书面报告县级人民政府房产行政主管部门。

　　建设单位未及时书面报告的，已交付专有部分20%以上的业主可以联名向县级人民政府房产行政主管部门提出召开首次业主大会会议的书面要求。乡镇人民政府或者街道办事处收到房产行政主管部门告知后，应当及时组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会;否则，将责令相关部门工作人员改正并依法给予处分。

　　选聘解聘物业企业由业主大会决定

　　专项维修资金的使用、利用共有部位进行经营以及所得收益的分配等问题，引发了不少业主与物业之间的争端。《条例》进一步扩展了业委会的权利。业委会手中有权，业主才能更好地享受应有的权利。

　　《条例》规定，下列事项由业主大会决定：制定和修改管理规约、业主大会议事规则;选举、更换业主委员会成员，决定业主委员会的任期;选聘和解聘物业服务企业;筹集和使用专项维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施;确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;改变共有部位的用途;利用共有部位进行经营以及所得收益的分配与使用;批准业主委员会工作规则;业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用;改变和撤销业主委员会不适当的决定;法律、法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的其他事项。

　　其中，筹集和使用专项维修资金或者改建、重建建筑物及其附属设施应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　共用设施不得擅自进行广告宣传

　　小区电梯里安装灯箱广告;将小区绿地改为停车场，并收取租金……物业的一些猫腻在新规下都将无处遁形。

　　《条例》规定，物业服务企业不得在物业管理区域内进行下列活动：擅自改变物业共用部位、共用设施设备规划用途;擅自许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告宣传;擅自设置营业摊点;收取未经价格主管部门核准的费用;擅自许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备从事独家经营并收取费用;向业主、物业使用人指定装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料;擅自提高公共车位停车费标准;其他与物业服务无关的活动。

　　违反规定的，由县级以上人民政府房产行政主管部门或者价格主管部门按照权限处1万元以上5万元以下罚款;有收益的，所得收益用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　小区车位不得随意对外出售

　　现在拥有汽车的家庭越来越多，不少小区车位不足，由此引发的问题不断出现，为防止小区车位出现随意外租或外卖的情况，《条例》为此做了明确规定。

　　《条例》规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位，应当优先销售、出租给本物业管理区域的业主。车库、车位数量等于或者少于物业管理区域的房屋套数时，建设单位不得将车库、车位装让或者出租给本物业管理区域业主以外的人。

　　违反规定的，房产证主管部门不得为购买或租用者办理登记、过户手续。

　　不同类型物业收费标准不同

　　小区物业服务费收多少?按何标准制定?物业有没有随意上调物业费的资格?《条例》对物业费的收取标准进行了明确。《条例》规定，普通住宅类物业服务手费，实行政府指导价，其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。

　　实行政府指导价的，要根据普通住宅类型、服务内容、服务水平、服务成本和物价指数变动等情况，分类制定相应的基准价和浮动幅度，定期向社会公布。具体的物业服务收费标准由业主和物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　《条例》还规定，县级以上人民政府价格主管部门应当会同同级房产行政主管部门，加强对物业服务收费的监督。中顾法律网南宁律师为您提供免费法律咨询。