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        【物业费纠纷】物业费纠纷七成是替开发商受过

    服务与被服务，维系着的就是物业费。但当服务与收费失去平衡时，矛盾便显现出来。

    不久前，南昌市京东小区因为物业费引发了一场官司。在切身问题没解决的情况下，业主选择拒缴物业费的方式来主张自己的权利，“不把问题解决就不交物业费”;而物业公司也觉得很委屈：“很多问题是开发商遗留下来的，你不缴费自然会降低服务水平。”

    南昌市物业管理协会一负责人表示，关于物业费之争，双方往往会陷入一种恶性循环，这在南昌已成普遍现象。

    物业费之争陷恶性循环

    2008年，南昌市京东小区，业主与物业公司因为收费与服务是否对称较上了劲。双方为此还引发了一场官司。

    冰冻三尺，非一日之寒。京东小区的业主们对物业公司的不满似乎是积累下来的。用业主的话说，小区里的电动车等财物经常被偷;小区设施坏了，也没人及时维修;垃圾经常堆放一个多星期才被清理……因多次协商未果，许多业主开始拒交物管费。

    而物业公司也觉得很委屈。京东小区宏伟物业公司拿出一组数据：在公司接手的一年时间里，公司已累计被拖欠物管费20多万元。平均下来，老区的业主10个人里面只有个把人交物管费，新区的业主10个人里面只有3个多人交物管费。“我们的工作一直在做，而物管费却收不上来，物管人员的工资也发不了，致使物管人员情绪受影响，工作不积极，又会有更多业主对物业公司服务质量不满而拒交物业管理费。无奈之下，我们只有对多次上门后仍不缴费的业主采取停水停电的办法，进而起诉至法院。”

    当服务与收费失去平衡时，矛盾就显现出来。一方认为不把问题解决就不交物业费;一方表示不缴费自然会降低服务水平。在非理性的表达之后最终走向司法途径，法律自然会给予答案，但现实的问题是，在南昌众多小区都或多或少存在关于物业费的纠纷。

    南昌市物业管理协会一负责人表示，关于物业费之争，双方往往会陷入上述恶性循环，这在南昌已成普遍现象。

    纠纷多来自“雾里看花”

    纠纷往往来自信息不对称

    “入住很长时间了，可我却至今不知道物业费里都包含哪些服务，每项服务到底收了我多少钱?”这是京东小区一名业主对于物业费的概念疑惑。物业公司也许依章收费，但很多业主并不清楚物业费到底涵盖了什么内容。

    根据《物业服务收费明码标价规定》，物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。也就是说，物业公司应该在明显的地方将这些情况以公示栏、公示牌等文字的形式告知前来交费的业主，让业主们明明白白消费。

    然而记者在调查时发现，这样的公示牌和公示栏少得可怜。在御锦城小区、魏玛峰尚以及红谷滩的一些小区，记者均未见到这样的公示栏。物业给出的解释是他们有这样的收费项目，只是没有公布而已。部分小区尽管也有这样的告知牌，但让人看了还是云里雾里。

    但并非所有物业都是如此“马虎”，在万科四季花城，这里的物业在显眼的位置公示了收费的项目、标准等，让业主心中有数。江西法报律师事务所肖文军律师表示，物业公司如果在收费环节上更规范些，矛盾自然就会少一些。

    不仅如此，一些物业还存在涉嫌违规收费的现象：一年内没有入住也要全额交纳物业管理费;物业在入伙通知书上告知业主要收200元的监管服务费等等。

    在12315举报投诉中心接到的投诉中，关于物业收费的问题可谓五花八门

    据一位工作人员介绍，在这些繁多的收费项目中，有一部分是合理的收费，如：小区公共设施服务性收费;电梯、转供电、二次供水和中央空调等房屋设备运行等专项性服务收费;另外就是其它特约性服务，主要包括代办性服务、特约服务和多种经营性服务。公共性服务费实行政府定价。专项性服务收费，实行政府指导价。物业管理企业提供的其它特约性服务，除政府价格主管部门规定有统一收费标准外，收费实行市场调节价。

    另一方面则是不合理的收费，而这些不合理收费又可以分为两大类，一类是政府明令禁止的，如：在办理商品房入住时向业主收取的对讲门费、对讲系统费、可视对讲系统费、防盗门费、内部电话安装费、道路建设费、门窗差价款等任何商品房价外的费用;另外一类是有物价部门制定收费标准却未按照规定收取的，如：有线电视初装费应按照500元/户收取，物业公司实际上向业主收取580元;一小区经南昌市物价局批准的电梯运行费是建筑面积每平方米每月0.40元，而小区的物业公司却擅自改为按建筑面积每平方米每月0.45元标准收取电梯维护费。

    物业公司成开发商“替罪羊”

    一项调查数据表明：南昌市的300多家物业管理公司均不同程度地存在被拖欠费用的问题。

    个中原因错综复杂。最典型的莫过于当小区业主的问题迟迟得不到解决的时候，就以拒交物业费来抗衡。南昌中寰广场一位李姓业主说，之前，他家里存在房屋漏水的问题，找物业反映过多次，问题始终都没有解决。“无奈之下，我只好拒交物业费。”

    “一些业主动不动就拒交物业管理费。”南昌恒兴物业的吴总告诉记者，这种做法，在南昌的物业市场屡见不鲜。他认为本来物业公司的收费就比较低，其标准还是2003年9月1日施行的《江西省物业管理服务收费办法》。“这几年，随着物价以及人工成本的增加，这样一个收费标准，已经难以维持物业公司的生存了。连生存都困难了，更谈不上发展。所以物业公司的一个普遍做法是，以小区的一部分公共收益来弥补物业公司开支。”他表示，这也是物业费纠纷的根源之一。

    中国法学会民法研究会理事傅鼎生并不赞成非理性维权。他认为对业主不缴物业费的行为，不排除业主大会和业委会有权提起诉讼。如果认为物业没有提供相应的服务，业主应该提供相应的证据寻求有关部门解决，而不是采用拒交物业费这种不理智的做法。

    此外，业主因开发商不履行售房时的承诺，入住后很多问题迟迟得不到解决而拒交物业管理费，也是物业管理收费难的另一个重要原因。经有关部门调查统计，凡是业主与开发商存在着商品房买卖矛盾的小区，拖欠物管费的现象都比较严重。由于业主认为开发商销售时的承诺没有兑现，往往找开发商索赔甚至退房，但长期解决不了问题，便以拒交物业费来进行对抗。用南昌市物业管理协会相关负责人的话说，有关物业收费的纠纷中，其中的70%是替开发商代受过。

    “物业收费纠纷形成原因错综复杂，既有一些物业服务企业服务质量低劣、乱设收费项目、私自提高收费标准等原因，也有部分业主消费观念不成熟、任意扩大物业服务范围或无任何正当理由恶意欠费等原因。此外，开发商的遗留问题和政府部门监督指导不力也是物业收费纠纷的一个重要原因。”中国人民大学法学副教授张丽曼总结说。

    “三管齐下”解决物业纠纷

    如何让小区物业收费向着规范化的方向发展?西北政法大学副教授张西安认为，物业收费纠纷已经成为制约物业服务行业发展的主要障碍，并由此引发了大量的诉讼。解决这一问题还应“三管齐下”，从物业公司、相关部门和小区业主三个方面入手。

    业主平时应多留意物业的服务情况，从报纸、电视等多种渠道了解物业以及物业收费的有关信息，积极主动地去维护自己的合法权利，对待物业管理费不应再是“雾里看花，水中望月”。作为物业公司接受业主委托，依据物业服务合同进行有偿物业管理与服务，其收费的前提仍然是为小区业主服务好，靠优质的服务去换取相应的报酬。在监督上，相关部门要加大对小区物业收费标准的公开力度，利用多种渠道将收费标准信息及时告知