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　　核心内容：2011年6月宋某朝来到河南省焦作市众信公证处咨询，其出资以其父亲宋某军的名义购买的其父亲单位的房产，房屋所有权证登记在其父亲宋某军名下，其欲将该房产变更登记在其个人名下，问该如何办理。

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房产公证法律常识

　　公证员了解后得知：宋某军已去世;宋某军和余某妹是原配夫妻，该夫妻二人共有子女五人，分别是宋大某、宋二某、宋三某、宋四某和宋某朝，别无其他子女;宋某军的父母均先于其死亡;没有靠宋某军扶养的无劳动能力和生活来源的人;没有他人对宋某军尽主要赡养义务;该房产没有抵押等权利约束。

　　焦作市众信公证处的公证员告知宋某朝：如通过公证将该房产变更登记在其名下，应提供宋某军的死亡证明，宋某军及其配偶、子女的亲属关系证明等材料;然后宋某军配偶及其子女对该遗产做放弃继承权声明书，宋某军配偶余某妹将其享有的该房产权利转让或者赠与宋某朝;最后宋某朝去房管部门办理该房产的变更登记手续。

　　宋某朝不解：我出资购买的房产，跟我的母亲和兄弟姐妹有什么关系?

　　根据《中华人民共和国继承法》的规定，上述房产中属于宋某军的个人份额为其遗产，被继承人宋某军的遗产应由其配偶、父母和子女共同继承。

　　附：房产一直是人们最基本也是最重要的生活资料，如何正确地处分房产就显得尤为重要。现就城镇房产法定继承之外的房产处分相关法律知识及几点误区做如下说明。

一、转让

(一)合法的房产转让

　　房产的转让是指房产的产权人将房产的所有权有偿地转移给他人，也就是人们通常说的“出售”。房产的转让首先要确定房产所有权的归属，房产一般归个人所有，夫妻共同所有，其他组织所有。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产(包括房产)物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外，故房产的所有权以登记为准。房产转让的过程中，应房产的所有权人(卖房人)和受让人(买房人)签订合法有效的《房屋买卖合同》，然后买卖双方依照合同履行各自的义务，其中最主要的就是交付房款和房产过户的义务的约定。

　　(二)房产转让中的误区

　　1.认为没有房产证也可以转让房产。有的转让人虽在该房中居住多年，原购房款也已经交清，但尚未办理房屋所有权证，在这种情况下就转让房产。根据《中华人民共和国合同法》的规定效力待定合同是指已经成立但是不完全具备法律所要求的效力要件，因此其效力是否发生还有待进一步确定的合同。这样的《房屋买卖合同》就属于效力待定的合同，只有转让人取得了房屋所有权证后该合同才会有效。

　　2.认为房产登记一个人名下，该个人就可以转让房产。许多房产只登记在一个人名下，但实际属于夫妻共有财产。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有，故房产登记在个人名下但实际属于夫妻共有财产的，应该夫妻双方共同处分，也就是《房屋买卖合同》的转让方应该是夫妻双方。

　　3.《房屋买卖合同》签订后，房款付清，但因为暂不想过户，认为让转让方去公证处申请办理一份委托买房的《委托书》买卖双方就万事大吉了。根据我国《民法通则》的规定，委托书是公民、法人委托代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为的法律文书。《委托书》中如受托人的权限过宽，如受托人可以随意出售，这样就可能损害转让方利益;如受托人不去办理过户，而转让方又去了外地，这就加大了过户的成本。

二、抵押

　　(一)合法有效的房产抵押

　　房产所有权人可以为保证债务的履行为自己的房产(没有权利限制)设定抵押权。根据我国《物权法》第一百八十七条、一百八十八条规定，抵押人以不动产作为抵押的，抵押权自办理登记时生效。房产抵押双方签订《房产抵押合同》后到房管部门办理房产抵押登记后该抵押权才生效。

(二)房产抵押的误区

　　1.以为把房屋所有权证和国有土地使用证给他人就是把房产抵押给了他人。房产抵押权不登记不生效。

　　2.以为房产登记在谁名下谁就可以抵押。如属夫妻双方财产需夫妻双方共同抵押，如夫妻双方离婚，离婚协议书、法院判决书、法院的调解书注明：该房产归一方所有，但另一方有居住权，或者给他人设定了权利，该房产抵押仍需夫妻双方同意或者其他权利人同意。

　　三、赠与，遗嘱，遗赠扶养协议

　　(一)什么是赠与，遗嘱，遗赠扶养协议

　　赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同;遗嘱是遗嘱人生前在法律允许的范围内，按照《中华人民共和国继承法》规定的方式处分其个人财产或者处理其他事务，并在死亡时发生效力的单方民事法律行为。遗嘱人可以立遗嘱将其个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承，也可以立遗嘱将其个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人;遗赠扶养协议是指遗赠人与扶养人(包括集体组织)签订的，遗赠人将其全部或部分财产在其死后按协议转移给扶养人所有，扶养人承担对遗赠人生养死葬的义务。

　　(二)赠与，遗嘱的误区

　　1.生效。以为家庭成员之间签订一份协议，将房产给某个人就可以生效。合法有效的赠与要房产的所有权人(赠与人)与受赠人签订《房产赠与合同》。误以为夫妻一方立一份《遗嘱》就可以生效，如是夫妻共有财产，夫妻一方只能针对自己的产权份额立《遗嘱》，《遗嘱》在立《遗嘱》人死亡时生效。

　　2.以为赠与人赠与房产要经过受赠人以外的其他子女的同意，赠与人如没有债务无须经过他人的同意。误以为《遗嘱》不能变更，撤销，《遗嘱》是一种单方民事法律行为，可以变更，撤销。