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论物业管理纠纷的法律处理(一)刘时云

来源：北京房地产律师网   网址：http://www.bjlszhfc.com/   时间：2014-05-11 14:05:16

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论物业管理纠纷的法律处理
 
                   刘时云
　　　　　　　　　　２００４年９月１０日
[内容提要]随着物业管理业的出现,在业主、物业管理公司之间产生了新型的民事法律关系,行政管理部门也面临如何对物业管理业进行行业管理的新问题，因而物业管理发生的纠纷也随之出现。而物业管理规范性文件方面，既具有较强操作性的实施细则及地方法规规章并不多见，使物业管理纠纷案件存在适用法律难，管理机构难等问题。本文通过阐述物业管理纠纷的定义、特征、法律效力，分析了如何正确认识物业管理纠纷的法律问题。
 
[关键词]物业管理；物业管理纠纷；业主；物业管理公司；
 
   从1981年我国成立第一家物业公司至今，物业管理在我国已经得到了长足的发展。短短20年时间物业管理已经成为与人们生活息息相关的一种新兴行业，作为一种新的产业类型的基础已经具备。对于我国物业管理现状，许多人形象地说：物业管理企业有如在一条没有航标的河流上千帆竞渡。重多企业的竞争使“蛋糕”越做越小，市场越来越乱，投诉日渐增多，行业信用度大幅降低。随着第一部全国性的物业管理法规——《物业管理条例》正式颁布，把竞争机制引入物业管理市场，我国物业管理行业由此进入法制化、规范化发展的新时期。竞争将使我国物业管理市场“洗牌”加速进行，品牌物业也将一举争锋。据了解，部分国内物业管理公司率先进入品牌竞争轨道，中海、万科和金地等就是其中的佼佼者。中海接管的物业分布在深圳、北京、上海、天津等14个大城市，面积逾900多万平方米，已成为目前国内管理规模最大的物业公司；而后起之秀的金地物业也在10多个城市接管了600多万平方米物业；上海的陆家嘴物业提出的做业主“好保姆、好管家、好朋友”的服务理念,并成为全国第一家通过质量、环境、职业安全卫生三项质量体系国际认证的物业管理企业。由此可见，我国的物业管理企业得到了长足发展，事业蒸蒸日上。
物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。随着物业管理的出现，在物业产权人（又称业主）、使用人与物业的受托管理人（物业管理公司）之间产生了一种新型的民事法律关系，行政管理部门也面临如何对物业进行行业管理的新问题，因而物业管理发生的纠纷也随之出现，并呈现纠纷数量上升、新类型案件多的特点。而物业管理规范性文件方面，除了国家发展改委和建设部发布的《物业服务收费明码标价规定》，建设部发布的《物业管理条例》，《物业管理企业资质管理办法》等法律性文件外，具有较强操作性的实施细则及地方法规规章并不多见，使物业管理纠纷案件存在适用法律细则难，管理机构难等问题。本文试就物业管理纠纷的主要特点和几个应注意的问题略陈浅见。 一物业管理纠纷的主要特点 物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的,该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。 （一）           案件逐年上升，诉讼标的额较大 1990年以来，特别是1992年以后，全国各地的房地产业异军突起，形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦（以下简称为住宅小区和商厦），各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法不尽一致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主与物业管理者、行政管理者之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉大量增加，在有关部门的协调处理不能完全能解决纠纷后，当事人转而向法院起诉。
  这两年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元，多则几十万元。在民事纠纷案件中占了一定比例。
（二）           案件类型多，且多是新类型的案件 物业管理纠纷时物业管理过程中所发生的纠纷。据了解，目前所受理的物业管理纠纷，
已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷，发展到涉及民事诉讼、行政诉讼的各类纠纷。主要有：
1.物业管理者（包括房地产开发商和物业管理公司）向业主或使用人追索物业管理费水电费的纠纷，这类纠纷最多。 2.业主或使用人要求物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷。 3.房产开发商与物业管理公司的物业管理承包合同纠纷。 4.房产开发商

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